Wohnungssanierung: Was es *wirklich* kostet & wie du die typischen Fallen vermeidest

Ein ehrlicher Start für dein Projekt – Ohne Märchen und falsche Versprechen

Mal ganz ehrlich: Wenn du im Internet nach Sanierungskosten suchst, findest du oft Geschichten von Traumwohnungen, die für ein paar Tausender komplett umgekrempelt wurden. Klingt super, oder? Die Wahrheit sieht aber meistens anders aus. Ich stehe seit über 25 Jahren im Handwerk, habe unzählige Wohnungen verwandelt gesehen und kann dir eines sagen: Der Unterschied zwischen einem Traumprojekt und einem finanziellen Albtraum liegt fast immer in der Planung und den Erwartungen.

Deshalb will ich hier Klartext reden. So, als würden wir bei mir in der Werkstatt bei einem Kaffee zusammensitzen. Ich zeige dir, wo die Kosten wirklich herkommen, wie ein Profi rechnet und wie du dein eigenes Vorhaben realistisch einschätzen kannst. Denn Ehrlichkeit am Anfang spart am Ende am meisten Geld und Nerven. Versprochen.

Der wichtigste Schritt überhaupt: Die ehrliche Bestandsaufnahme

Ich weiß, es kribbelt in den Fingern, sofort Farbkarten und Bodenmuster auszusuchen. Aber stopp! Der allererste und wichtigste Schritt ist eine gnadenlos ehrliche Prüfung deiner Wohnung. Wir Profis nennen das die Bestandsaufnahme, und sie ist das Fundament für absolut alles, was danach kommt. Hier einen Fehler zu machen, kann dich später Tausende von Euro kosten.

Was ein Profi prüft, bevor er überhaupt einen Stift ansetzt

Wenn ich eine Wohnung anschaue, suche ich nach der Substanz, nicht nur nach der hübschen Oberfläche. Es geht darum, „hinter die Wand“ zu schauen. Hier ist meine Checkliste:

• Wände & Decken: Ich klopfe die Wände ab. Klingt es hohl? Das könnte loser Putz sein. Einfach drüberstreichen wäre fatal – der alte Putz muss runter, und das ist ein ganz anderer Aufwand. Feine Risse können harmlos sein, aber manchmal deuten sie auf ernstere Probleme hin.
• Feuchtigkeit: Der absolute Endgegner jeder Sanierung. Ich schaue gezielt in Ecken, an Fenster und hinter Leisten. Ein muffiger Geruch oder dunkle Flecken sind Alarmzeichen. Ein einfaches Feuchtemessgerät (kostet um die 25 € im Baumarkt) gibt dir hier schnell Klarheit. Auf eine feuchte Wand zu streichen, ist rausgeschmissenes Geld.
• Die Elektrik: Ein Blick in den Sicherungskasten verrät oft schon alles. Alte Schraubsicherungen? Keine FI-Schutzschalter? Das bedeutet meist: Finger weg von reinen Schönheitsreparaturen. Bei größeren Eingriffen muss hier aus Sicherheitsgründen oft alles neu gemacht werden. Das ist ein großer Posten, aber bei Strom gibt es keine Kompromisse.
• Wasser & Heizung: Sind die Leitungen aus Stahl, Kupfer oder Kunststoff? Alte, verzinkte Stahlleitungen sind tickende Zeitbomben. Ich habe es schon erlebt, dass ein neuer Wasserhahn in der Küche den Druck so verändert hat, dass eine alte Leitung im Bad geplatzt ist. Ein Albtraum.
• Böden & Fenster: Ist der Boden wirklich eben? Leg mal eine lange Wasserwaage oder eine gerade Latte auf den Boden. Wenn es kippelt, muss der Estrich ausgeglichen werden, sonst knarrt dein neuer, teurer Bodenbelag und geht schnell kaputt. Undichte Fenster sind reine Geldverbrennungsanlagen.

Deine Hausaufgabe fürs Wochenende: Schnapp dir einen Block und ein Handy. Mach deine eigene kleine Bestandsaufnahme. Klopf die Wände ab, fotografier den Sicherungskasten, leuchte in die Ecken. Das kostet dich null Euro, ist aber der wertvollste erste Schritt deines ganzen Projekts!

Die Gewerke: Wer macht was und was steht auf der Rechnung?

Eine Sanierung ist ein Zusammenspiel verschiedener Handwerker (Gewerke). Die Preise hier sind realistische Durchschnittswerte von Fachbetrieben in Deutschland. Klar, in München ist es teurer als auf dem Land, aber die Verhältnisse stimmen.

Malerarbeiten: Mehr als nur Farbe rollen

Gute Malerarbeit besteht zu 80 % aus Vorbereitung. Das Streichen selbst ist nur das Finale.

• Die Kosten: Rechne grob mit 20-35 € pro m² Wand- und Deckenfläche.
• Was ist drin? Abdecken, kleine Löcher spachteln, Grundieren (superwichtig!) und meist zwei Anstriche mit guter Farbe.
• Zusatzkosten: Alte Tapeten entfernen kostet extra, oft 8-15 € pro m². Eine Tür mit Zarge lackieren liegt bei 150-250 €. Eine Wand richtig glatt spachteln (nennt sich Q3/Q4) ist eine Kunst und kann 30-60 € pro m² kosten.
• Kleiner Tipp zum Selberrechnen: Du fragst dich, wie viel Fläche dein Zimmer hat? Ganz einfach: (Alle Wandlängen zusammenzählen) x Raumhöhe. Fenster und Türen ziehst du nicht ab – das ist dein Puffer für Ecken und Nischen.

Elektroinstallation: Deine Lebensversicherung

Hier gilt: NUR der Profi! Das ist gesetzlich vorgeschrieben, und wenn was passiert, zahlt keine Versicherung.

• Die Kosten: Eine komplette Neuinstallation in einer 70-m²-Wohnung kostet schnell 7.000-12.000 €. Das klingt viel, aber darin stecken neue Leitungen, ein moderner Sicherungskasten mit FI-Schutzschaltern und alle Anschlüsse.
• Kleinigkeiten? Eine Steckdose versetzen kostet nicht 5 €. Rechne eher mit 100-180 €, denn der Elektriker muss schlitzen, Kabel ziehen, verputzen und alles nach Norm prüfen.

Sanitär & Heizung: Wo kleine Fehler riesige Schäden machen

Auch hier sind Arbeiten an den Leitungen tabu für Heimwerker.

• Die Kosten: Ein komplettes neues Bad (ca. 8 m²) startet selten unter 15.000 €. Nach oben sind keine Grenzen gesetzt.
• Was ist drin? Abriss, neue Leitungen, die vorschriftsmäßige Abdichtung (extrem wichtig!), Fliesen und die Montage von WC, Dusche & Co.
• Aus der Praxis geplaudert: Ich hatte mal einen Kunden, der die Abdichtung im Bad selbst machen wollte, um 500 € zu sparen. Ein Jahr später rief er mich an. Wasserfleck beim Nachbarn unter ihm. Die Reparatur, inklusive Trocknung und Renovierung der Nachbarswohnung, hat ihn am Ende über 12.000 € gekostet. Diese Geschichte erzähle ich jedem, der hier sparen will.

Bodenleger: Das Fundament für dein Wohngefühl

• Die Kosten: Reines Verlegen (ohne Material) kostet für Klick-Laminat oder -Vinyl ca. 15-30 € pro m². Echtholzparkett vollflächig zu verkleben ist aufwendiger und liegt bei 30-50 € pro m².
• Zusatzkosten: Der Untergrund ist alles! Alten Boden entfernen, Estrich ausgleichen (ca. 15-25 €/m²) und neue Sockelleisten (ca. 5-10 €/lfm) kommen oft noch dazu. Ach ja, und die Entsorgung des alten Bodens nicht vergessen!
• Pro-Tipp: Spare nicht an der Trittschalldämmung! Eine gute Dämmung kostet nur wenige Euro mehr, bringt aber unfassbar viel Wohnkomfort und schont die Nerven deiner Nachbarn.

Material: Warum billig oft teuer ist

Der Baumarkt lockt mit Schnäppchen, aber gerade bei Materialien, die du jahrzehntelang nutzt, zahlt sich Qualität aus. Ich kaufe im Fachgroßhandel – nicht, weil es teurer ist, sondern weil die Qualität und die Gewährleistung stimmen.

Nehmen wir mal Wandfarbe: Der 15-Euro-Eimer schreit dich an, aber lass uns ehrlich sein. Profifarbe (schau nach Deckkraftklasse 1) von Marken wie Caparol oder Sto deckt oft beim ersten Anstrich. Mit der Billigfarbe streichst du dreimal. Du brauchst also mehr Farbe und, viel wichtiger, dreimal so viel Zeit. Und wenn du mal einen Fleck abwischen willst, reibst du bei der Billigfarbe direkt ein Loch in die Wand (nennt sich Nassabriebklasse – achte auf Klasse 1 oder 2).

Oder Bodenbeläge: Bei Laminat ist die Nutzungsklasse (NK) entscheidend. Fürs Wohnzimmer reicht NK 23, aber im Flur solltest du NK 31 oder 32 nehmen. Bei Vinyl achte auf Gütesiegel wie den „Blauen Engel“, damit du dir keine schädlichen Weichmacher in die Wohnung holst. Und Parkett ist eine Investition fürs Leben, die aber einen perfekten Untergrund braucht.

Wo du sparen kannst: Halte Ausschau nach Restposten von Markenherstellern. Aber ganz wichtig: Kaufe immer ca. 10 % mehr Material für Verschnitt und eventuelle spätere Reparaturen!

Eigenleistung: Wo du sparen kannst – und wo du es lassen solltest

Selbermachen spart Geld, klar. Aber man muss seine Grenzen kennen.

Gute Aufgaben für Heimwerker:

• Abrissarbeiten: Tapeten abkratzen, alte Fliesen runterschlagen, Böden rausreißen. Achtung! Immer Staubmaske (FFP2), Brille und Handschuhe tragen. Und kläre vorher ab, ob alte Materialien (z.B. Fliesenkleber oder Bodenplatten aus der Zeit vor den 90ern) Asbest enthalten könnten. Im Zweifel: Finger weg und Profi eine Probe nehmen lassen!
• Malerarbeiten vorbereiten: Löcher spachteln und alles sauber abkleben ist zeitaufwendig, aber machbar.
• Streichen & Klick-Boden verlegen: Wenn der Untergrund gut ist, sind das dankbare Aufgaben. Wichtig beim Boden: Halte unbedingt die Dehnungsfuge zur Wand ein!

Arbeiten NUR für den Profi:

• Alles, was mit Elektrik und Gas zu tun hat. Absolut keine Ausnahmen. Lebensgefahr!
• Arbeiten an tragenden Wasserleitungen.
• Die Abdichtung im Bad (siehe meine Horrorgeschichte oben).
• Großflächige Putzarbeiten. Eine wirklich glatte Wand hinzubekommen, ist eine Kunst, die jahrelange Übung erfordert.

Der richtige Handwerker & der richtige Ablauf: So läuft es rund

Du brauchst also Profis. Aber wie findest du die richtigen? Verlass dich nicht nur auf Online-Portale. Die beste Quelle sind immer noch Empfehlungen von Freunden. Frag auch bei der örtlichen Handwerkskammer nach. Und halte dich an die goldene Regel: Hol dir immer mindestens drei detaillierte Angebote ein!

Achte darauf, was in einem guten Angebot stehen MUSS: – Lohn- und Materialkosten getrennt ausgewiesen – Genaue Materialbezeichnungen (nicht nur „Markenfarbe“) – Ein grober Zeitplan für Beginn und Dauer – Ein klarer Zahlungsplan (Vorsicht bei hohen Vorauszahlungen!) – Kosten für Anfahrt und Entsorgung

Wenn du die Profis hast, ist die Reihenfolge entscheidend. Eine Baustelle hat eine klare Choreografie, um Chaos und doppelte Arbeit zu vermeiden. Und vergiss nicht den Faktor Zeit! Für eine 70 m² Wohnung musst du mit 6 bis 10 Wochen rechnen, in denen die Wohnung praktisch unbewohnbar ist. Die größten Zeitfresser sind Trocknungszeiten für Putz und Estrich, die man nicht beschleunigen kann.

So sieht der typische Ablauf aus:

1. Planung & Schutz: Alles wird final geplant, Laufwege abgedeckt.
2. Abriss & Entsorgung: Alles muss raus. Denk an die Kosten für den Bauschuttcontainer (ca. 300-500 €).
3. Rohinstallation (Die Dreckphase): Schlitze für Strom- und Wasserleitungen werden gefräst.
4. Putz & Trockenbau: Wände werden geschlossen und verputzt. Jetzt heißt es: WARTEN.
5. Estricharbeiten: Falls nötig, wird der Boden ausgeglichen. Wieder warten.
6. Decken- & Bodenarbeiten: Decke streichen, dann kommt der Boden rein (und wird sofort geschützt).
7. Wandgestaltung & Türen: Wände streichen/tapezieren, Türen einbauen.
8. Feininstallation: Steckdosen, Lampen, Waschbecken & Co. werden montiert.
9. Abschlussarbeiten: Sockelleisten, Silikonfugen, Feinschliff.
10. Endreinigung & Einzug!

Was es am Ende wirklich kostet

Eine solide Sanierung einer 70-m²-Wohnung mit einem gesunden Mix aus Eigenleistung und Fachbetrieben kostet realistisch betrachtet zwischen 20.000 € und 45.000 €. Mit neuem Bad und neuer Elektrik bist du schnell am oberen Ende dieser Spanne.

Mein letzter Rat als Meister: Plane sorgfältig, vergleiche Angebote im Detail und frag den Handwerkern Löcher in den Bauch. Ein guter Profi erklärt dir gerne, was er warum tut. Und das Wichtigste: Plane immer einen finanziellen Puffer von 15-20 % für unvorhergesehene Dinge ein. Es gibt sie bei jeder Sanierung, gerade in älteren Gebäuden.

Eine gute Sanierung ist eine Investition in deine Lebensqualität und den Wert deiner Wohnung. Wenn du sie mit Respekt und einem realistischen Plan angehst, wird das Ergebnis eine Freude, die viele Jahre hält.

Inspirationen und Ideen

• Genehmigungsgebühren für bestimmte Umbauten
• Kosten für ein temporäres Möbellager
• Die Endreinigung durch eine professionelle Firma
• Puffer für unvorhergesehene Mängel (mind. 15 % des Budgets!)

Das sind die Posten, die in Online-Rechnern oft fehlen. Ein Profi plant sie von Anfang an mit ein – und genau das unterscheidet eine realistische Kalkulation von einer Wunschvorstellung.

Wann brauche ich einen Architekten und wann reicht ein Generalunternehmer?

Das ist eine der wichtigsten Weichenstellungen für Ihr Projekt. Ein Architekt ist unerlässlich, wenn Sie Grundrisse ändern, Wände versetzen oder eine Baugenehmigung benötigen. Er ist Ihr kreativer und rechtlicher Planer. Ein Generalunternehmer (GU) koordiniert alle Handwerksleistungen für Sie – von Elektrik bis Fliesen. Er ist ideal für Sanierungen ohne strukturelle Änderungen, bei denen Sie einen einzigen Ansprechpartner für die gesamte Ausführung wünschen. Viele GUs arbeiten auch mit Architekten zusammen.

„Gut geplante energetische Sanierungen, wie der Austausch von Fenstern oder die Dämmung, können den Marktwert einer Immobilie um bis zu 20 % steigern.“ – Basierend auf Analysen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW)

Das bedeutet: Eine Investition in die Energieeffizienz ist nicht nur gut für Ihre Heizkostenrechnung und die Umwelt, sondern zahlt sich beim Wiederverkauf direkt aus. Programme der KfW-Bank oder des BAFA können die Anfangsinvestition zudem deutlich reduzieren.

Der unterschätzte Faktor: Entscheidungs-Müdigkeit. Niemand bereitet Sie darauf vor, wie zermürbend es sein kann, wochenlang über Fugenfarben, Lichtschalter-Modelle und die richtige Kante für die Arbeitsplatte zu grübeln. Planen Sie Pausen ein und legen Sie die wichtigsten Materialien und Farben frühzeitig fest. Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken, wenn Sie nicht mitten im Baulärm über die perfekte Sockelleiste philosophieren müssen.

Parkett vs. Design-Vinyl: Ein Klassiker im Sanierungs-Dilemma. Echtholzparkett bietet eine unschlagbare Haptik und Wärme, kann abgeschliffen werden und steigert den Immobilienwert. Es ist aber empfindlicher gegenüber Kratzern und Feuchtigkeit und in der Anschaffung teurer. Hochwertiges Design-Vinyl (z.B. von Herstellern wie Project Floors oder Forbo) ist extrem robust, pflegeleicht und oft wasserfest – ideal für Küchen oder Flure. Moderne Dekore imitieren Holz oder Stein verblüffend echt. Die Wahl hängt ganz von Raum, Nutzung und Budget ab.

Bevor der erste Vorschlaghammer geschwungen wird, lohnt sich ein zweiter Blick auf den Bestand. Der aktuelle Trend geht weg vom radikalen Kahlschlag hin zur „behutsamen Ertüchtigung“. Ein alter Terrazzoboden, der unter dem PVC-Belag der 70er schlummert, originale Kassettentüren oder ein freigelegtes Mauerwerk können zum Herzstück der neuen Wohnung werden. Das Aufarbeiten ist manchmal aufwendiger, bewahrt aber den Charakter und erzählt eine Geschichte, die kein Neubau je haben wird.

• Sie schaffen klar definierte Wohnzonen in offenen Räumen.
• Sie heben besondere Materialien oder Architekturelemente hervor.
• Sie lassen kleine Räume durch indirekte Beleuchtung größer wirken.

Das Geheimnis? Ein durchdachter Lichtplan. Statt einer einzigen Deckenleuchte kombinieren Profis drei Ebenen: eine Grundbeleuchtung für die Helligkeit, eine Zonenbeleuchtung (z.B. Pendelleuchte über dem Esstisch) und Akzentlichter (z.B. Spots für Bilder). Systeme wie Philips Hue erlauben sogar, diese Stimmungen später per App anzupassen.

Wohnen ist ein Gefühl, kein Zustand.

Dieser berühmte Satz des Designers Peter Maly erinnert daran, worum es bei einer Sanierung im Kern geht: nicht nur darum, Wände zu versetzen oder Böden zu erneuern, sondern einen Ort zu schaffen, der Ihre Persönlichkeit widerspiegelt und an dem Sie sich wirklich zu Hause fühlen.

Wichtiger Punkt: Die Baureihenfolge. Ein häufiger und teurer Fehler ist, die Gewerke in der falschen Reihenfolge zu beauftragen. Die goldene Regel lautet „von oben nach unten und von grob nach fein“. Das bedeutet konkret:

• Zuerst kommen alle Rohbau-, Dach- und Fassadenarbeiten.
• Danach die „schmutzigen“ Gewerke wie Heizung, Sanitär- und Elektro-Rohinstallationen, gefolgt vom Innenputz und Estrich.
• Erst dann folgen Fenster, Trockenbau, Fliesen und schließlich die „sauberen“ Arbeiten: Bodenbeläge, Malerarbeiten und die Endmontage von Türen und Sanitärobjekten.

Ihre Wohnung hat alte Zweifach-verglaste Fenster? Bevor Sie nur über die Optik nachdenken, prüfen Sie die Förderdatenbanken. Der Staat unterstützt den Austausch gegen moderne, dreifachverglaste Fenster oft mit erheblichen Zuschüssen über das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle). Die Investition senkt nicht nur massiv Ihre Heizkosten, sondern wird durch die Förderung auch deutlich erschwinglicher. Ein Energieberater kann hier oft wahre Schätze im Förderdschungel heben.