Hauskauf in München: Dein ehrlicher Guide zu Kosten, Bausubstanz & versteckten Fallen

Ich bin seit Ewigkeiten im Bauhandwerk unterwegs. Angefangen hab ich ganz klassisch als Maurer, heute bin ich oft als unabhängiger Experte für Immobilien in München und Umgebung dabei. Und glaub mir, ich habe schon alles gesehen: von muffigen Kellern über morsche Dachstühle bis hin zu Fassaden, die nur noch von der Farbe zusammengehalten wurden. Dabei habe ich eins gelernt: Der Preis, der im Inserat steht, ist nur die erste Hürde. Viele Käufer sind so aufgeregt, dass sie die wirklich wichtigen Details übersehen. Details, die am Ende richtig ins Geld gehen und einen Haufen Nerven kosten.

Dieser Guide hier ist kein Verkaufsgespräch. Ganz ehrlich, es ist einfach eine Sammlung von Erfahrungen direkt von der Baustelle. Ich will dir ein klares Bild geben, damit du weißt, worauf du dich einlässt.

1. Mehr als nur der Kaufpreis: Was wirklich auf dich zukommt

Fast jeder starrt nur auf die große Zahl im Kaufvertrag. Riesenfehler! Die Kaufnebenkosten sind in Deutschland ein dicker Brocken und absolut nicht verhandelbar. Die musst du von der ersten Sekunde an fest einplanen, sonst platzt die ganze Finanzierung, bevor du auch nur den Schlüssel in der Hand hältst.

Rechnen wir das mal ganz locker durch. Nehmen wir eine Wohnung für, sagen wir, 700.000 Euro. Klingt nach viel, ist in München aber leider oft die Realität.

• Grunderwerbsteuer: In Bayern sind das 3,5 % vom Kaufpreis. Das klingt erstmal harmlos, sind bei unserem Beispiel aber mal eben 24.500 Euro. Dieses Geld geht direkt ans Finanzamt, ohne dass du dafür eine direkte Gegenleistung bekommst. Peng, einfach weg.
• Notar- und Grundbuchkosten: Ohne Notar geht gar nichts. Er sorgt dafür, dass rechtlich alles sauber ist. Dafür kannst du grob mit 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises rechnen. Also nochmal zwischen 10.500 und 14.000 Euro. Versuch bloß nicht, hier zu knausern – ein wasserdichter Vertrag ist das Fundament deines Eigentums.
• Maklerprovision: Selbst wenn du denkst, du kaufst privat – oft ist doch ein Makler im Spiel. Seit einer Gesetzesänderung wird die Provision fair geteilt. In München liegt der Käuferanteil aber oft bei satten 3,57 % (inklusive Mehrwertsteuer). Das wären bei unserem Beispiel fast 25.000 Euro obendrauf. Frag also immer ganz am Anfang, wer den Makler bezahlt!

Zusammen sind das bei der 700.000-Euro-Wohnung mal eben rund 60.000 Euro an Nebenkosten. Sechzigtausend! Ich habe mal ein junges Paar beraten, das stolz mit 80.000 Euro Eigenkapital ankam. Nach Abzug der Nebenkosten waren davon nur noch mickrige 20.000 Euro übrig. Die Bank hat da natürlich ganz anders auf die Finanzierung geschaut.

2. Das Herz der Immobilie: Ein ehrlicher Blick auf die Bausubstanz

Hochglanzfotos im Exposé sind nett, aber sie lügen. Die Wahrheit findest du hinter der Fassade. Als Profi habe ich gelernt, auf die kleinen Dinge zu achten: Gerüche, feine Risse, komische Flecken. Die erzählen die wahre Geschichte eines Hauses.

Der Keller: Fundament und teuerste Baustelle

Ich starte eine Besichtigung IMMER im Keller. Ein feuchter Keller ist so ziemlich das Teuerste, was du sanieren kannst. Achte mal auf Folgendes:

• Deine Nase lügt nicht: Riecht es muffig, erdig, irgendwie klamm? Das ist das lauteste Alarmsignal überhaupt. Lass dich nicht von einem frischen Anstrich täuschen – oft wird damit nur versucht, den Geruch zu überdecken.
• Feuchte Flecken & weiße Kristalle: Siehst du dunkle Verfärbungen oder weiße, flauschige Ausblühungen an der Wand (das ist Salpeter)? Das ist ein klares Zeichen, dass hier seit Langem Feuchtigkeit im Mauerwerk steckt.
• Der Fingertest: Blättert die Farbe ab? Drück mal mit dem Finger auf den Putz. Wenn er sich weich anfühlt oder einfach zerbröselt, ist da Wasser drin.

Gerade in Isarnähe haben wir in München oft einen hohen Grundwasserspiegel. Bei älteren Häusern fehlt häufig eine Abdichtung nach modernen Standards (die offizielle Norm für Bauwerksabdichtungen). Eine nachträgliche Abdichtung von außen ist ein Albtraum, weil ums ganze Haus herum aufgegraben werden muss. Kostenpunkt? Rechne mal locker mit 50.000 Euro, oft sogar mehr.

Kleiner Profi-Tipp: Kauf dir für 20 Euro im Baumarkt ein einfaches Feuchtigkeitsmessgerät. Halte es bei der Besichtigung einfach mal unauffällig an verschiedene Kellerwände. So ein Gerät entlarvt frisch übermalte Feuchtigkeitsschäden sofort.

Fassade, Dach & Fenster: Die Schutzhülle

Die Hülle des Hauses schützt dich vor Regen und Kälte. Ist sie undicht, explodieren deine Energiekosten.

• Risse in der Fassade: Nicht jeder Riss ist eine Katastrophe. Feine, netzartige Risse sind oft nur im Putz. Achtung aber bei Rissen, die diagonal von Fensterecken weglaufen! Das können Setzrisse sein, die auf Probleme im Fundament hindeuten. Da sollte dann definitiv ein Statiker draufschauen.
• Der Dachstuhl-Check: Nimm eine gute Taschenlampe mit auf den Dachboden. Leuchte die Holzbalken ab. Suchst du kleine Löcher (Holzwurm) oder braune, schwammartige Wucherungen? Das könnte der Echte Hausschwamm sein – der absolute Super-GAU für jedes Haus. Seine Beseitigung ist extrem teuer und sogar meldepflichtig.
• Fenster & Türen: Wie alt sind die Fenster? Einfachverglasung ist eine Heizkosten-Katastrophe. Sind die Dichtungen porös? Schließen die Fenster richtig? Alte, verzogene Holzfenster wieder fit zu machen, kann schnell ein paar Tausend Euro kosten.

Die inneren Werte: Strom, Wasser, Heizung

Die Haustechnik ist das Nervensystem. Ist sie veraltet, wird’s nicht nur teuer, sondern auch gefährlich.

• Elektrik: Wirf einen Blick in den Sicherungskasten. Siehst du da noch diese alten, schwarzen Schraubsicherungen aus Porzellan? Das schreit nach einer Uralt-Installation, die heutigen Sicherheitsstandards nicht mehr genügt. Besonders wichtig: Gibt es einen FI-Schutzschalter (der lebensrettende Personenschutzschalter)? Wenn nicht, ist das grob fahrlässig. Eine komplett neue Elektrik für eine 100-m²-Wohnung kostet schnell 15.000 bis 20.000 Euro und legt die Wohnung für gut drei Wochen komplett lahm.
• Heizung: Wie alt ist die Anlage? Nach den aktuellen Energiegesetzen müssen viele alte Kessel raus. Eine neue Heizung (egal ob Gas, Pellets oder Wärmepumpe) kostet dich zwischen 10.000 und 30.000 Euro.
• Wasserleitungen: In Häusern aus bestimmten Bauperioden vor den 70ern könnten noch Bleirohre liegen. Die müssen raus, ohne Wenn und Aber. Das bedeutet: Wände aufstemmen, viel Dreck und hohe Kosten.

Ganz ehrlich: Lass dich nicht von einer neuen Küche blenden. Oft wird nur die Oberfläche hübsch gemacht, aber dahinter gammelt es weiter. Ich hab’s erlebt: Neue Fliesen im Bad, und ein halbes Jahr später platzt dahinter ein altes Rohr. Der Schaden war riesig.

Ein wenig bekannter Trick: Klingel nach der Besichtigung einfach mal bei den Nachbarn. Frag, wie es sich so wohnt und ob es bekannte Probleme im Haus gibt. Du wirst staunen, was du da an ehrlichen Infos bekommst!

3. Die besondere Herausforderung: Eigentumswohnung (WEG)

Beim Wohnungskauf erwirbst du nicht nur deine vier Wände (Sondereigentum), sondern auch einen Teil vom großen Ganzen: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung (Gemeinschaftseigentum). Du wirst Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), und das hat’s in sich.

Die wichtigste Lektüre: WEG-Protokolle

Lass dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre geben. Das ist wichtiger als jedes Exposé! Hier steht die ungeschminkte Wahrheit. Scanne die Dokumente gezielt nach diesen Wörtern: Sonderumlage, Sanierungsstau, Rechtsstreit, Instandsetzung.

Steht da was von einer Dachsanierung, die seit Jahren aus Kostengründen verschoben wird? Dann kannst du sicher sein, dass sie kommt – und du als neuer Eigentümer mitzahlst. Ich hatte einen Fall, da musste ein Käufer drei Monate nach Einzug 20.000 Euro Sonderumlage für die Tiefgarage zahlen. Stand alles in den Protokollen, die er nur überflogen hatte.

Das Sparkonto des Hauses: Die Instandhaltungsrücklage

Jede WEG hat ein gemeinsames Sparkonto für Reparaturen. Frag nach, wie viel da drauf ist. Eine niedrige Rücklage bei einem alten Haus mit sichtbarem Sanierungsbedarf ist eine tickende Zeitbombe. Als Faustregel gilt: Mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat sollte zurückgelegt werden. Bei einem Altbau eher 1,50 Euro. Ist es deutlich weniger, sei alarmiert!

4. Hol dir Hilfe! Warum ein Experte an deiner Seite Gold wert ist

Du bist kein Baufachmann? Musst du auch nicht sein. Aber es wäre fahrlässig, ohne professionelle Unterstützung zu kaufen. Ein unabhängiger Sachverständiger oder Baugutachter ist dein bester Freund in diesem Prozess. Ja, der kostet Geld – rechne mal mit 500 bis 1.500 Euro für eine gemeinsame Begehung und eine Einschätzung. Aber dieses Geld ist die beste Investition deines Lebens, denn er kann dich vor einem 50.000-Euro-Fehler bewahren.

Einen guten, unabhängigen Gutachter erkennst du an Zertifizierungen (z.B. von der IHK oder anerkannten Verbänden). Er arbeitet nur für dich, nicht für den Makler oder Verkäufer.

5. Das Kleingedruckte: Diese Papiere musst du verstehen

Ja, der Papierkram ist nervig, aber überlebenswichtig. Nimm dir die Zeit, diese Dokumente zu verstehen:

• Grundbuchauszug: Das ist die „Geburtsurkunde“ der Immobilie. Hier steht, wem sie wirklich gehört und – ganz wichtig – ob Schulden (Grundschulden) oder Lasten (z.B. ein Wegerecht für den Nachbarn) eingetragen sind.
• Teilungserklärung: Nur bei Wohnungen relevant. Dieses Dokument legt fest, was dein Sondereigentum ist und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Steht hier, dass die Fenster zum Gemeinschaftseigentum gehören? Super, dann zahlt die Gemeinschaft, wenn sie erneuert werden. Steht es nicht drin, ist es dein Problem.
• Energieausweis: Der gibt dir einen ersten, groben Anhaltspunkt zum Energieverbrauch des Hauses. Achte darauf, ob es ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis ist. Der Bedarfsausweis ist meist aussagekräftiger, weil er den theoretischen Zustand des Gebäudes bewertet.

Also, Augen auf beim Immobilienkauf. Lass dich nicht hetzen, schau genau hin und sei lieber einmal zu skeptisch als einmal zu blauäugig. Dein zukünftiges Ich (und dein Bankkonto) wird es dir danken.